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Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) et ses garanties

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Qu’est-ce qu’un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) ?

 

Le Contrat de Construction de Maison Individuelle a été conçu pour protéger les maitres d’ouvrage (client) mais aussi le maitre d’œuvre (le constructeur). Il offre un degré de sécurité juridique plus élevé que d’autres contrats de constructions (contrat de maîtrise d’œuvre, contrat d’entreprise, le contrat de promotion immobilière, etc.). L’obligation de conclure un CCMI cible le constructeur qui se charge des travaux de mise hors d’eau (couverture et étanchéité) et hors d’air (portes et fenêtres). Ce document doit être signé par les deux parties avant le début des travaux et peut être conclu avec ou sans fourniture de plan. Dans le 1er cas, le client fait construire sa maison d’après un plan que le constructeur a proposé. Dans le 2nd cas, le constructeur se charge de l’exécution des travaux de gros œuvre, de mise du hors d’eau et hors d’air.

 

Que dit la règlementation au sujet du Contrat de Construction de Maison Individuelle  (CCMI) ?

 

  • Le CCMI est régi par une loi d’ordre public (règle de droit considérée comme nécessaire et utile à la vie en société), c’est-à-dire que toutes les règles contenues dans la loi s’imposent obligatoirement aux parties qui ne peuvent pas décider de s’y soustraire. De plus, la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990 relative au Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) impose des normes strictes aux deux parties. Ainsi, pour être conforme à cette loi, le contrat de construction doit contenir obligatoirement certaines mentions tel que :
  • Les conditions particulières
  • La notice d’information
  • Les conditions générales
  • La notice descriptive
  • Le document remis en main propre
  • L’attestation de la Règlementation Thermique 2012 (RT2012) et bientôt celle de la Règlementation Environnementale 2020 (RE2020) pour les contrats de construction dont les permis de construire seront déposés à partir de janvier 2022
  • L’attestation de droit à l’image
  • La procuration réciproque

A l’inverse, certaines clauses ne peuvent pas être insérées dans le contrat, elles sont considérées comme abusives par la loi.

 

Quelles sont les obligations du constructeur de maison individuelle ?

 

Tout constructeur de maison individuelle doit dans tous les cas :

 

  • Etre titulaire d’une garantie de livraison délivrée par un établissement de crédit ou d’assurance, et d’une garantie de remboursement lorsque le contrat de construction avec fourniture de plan prévoit des paiements avant la date d’ouverture du chantier

 

  • Etre assuré en garantie de sa responsabilité professionnelle et décennale

 

  • Réaliser les travaux conformément aux plans convenus et aux dispositions légales du Code de la Construction et de l’Habitation et du Code de l’Urbanisme

 

  • Livrer la construction dans le délai et au prix convenu

 

Quelles sont les garanties et assurances du CCMI ?

 

Avant et pendant les travaux

 

  • Une garantie de livraison à prix et délais convenus est souscrite par votre constructeur auprès d’une compagnie d’assurance. Elle vous couvre contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat. Ainsi, cette garantie vous assure que votre projet de construction sera bien réalisé conformément aux délais indiqués, tout en respectant le prix initialement fixé. Celle-ci débute à l’ouverture des travaux et prend fin à la réception de l’ouvrage.

 

Exemple de situation : dépassement du délai de livraison prévu au contrat, dans le cas où, le constructeur est placé en liquidation ou en  redressement judiciaire.

 

  • La garantie de remboursement prévue à l’article 261-10-1 du Code de la Construction et de l’Habitation dispose que «  le promoteur a le choix de souscrire une garantie financière d’achèvement ou une garantie de remboursement. Celle-ci est fournie par le promoteur à l’acquéreur pour lui assurer le remboursement des sommes déjà versées, en cas de résolution à l’amiable ou judiciaire de la vente pour défaut d’achèvement du bâtiment. De plus, cette garantie est obligatoire si le CCMI prévoit le versement de sommes avant ouverture du chantier».

Après la réception de l’ouvrage

 

  • L’assurance biennale prend effet dès la réception de la maison et ce pendant 2 ans, les acquéreurs bénéficient de cette assurance aussi appelée « garantie de bon fonctionnement». Elle impose donc à l’entreprise qui a réalisé les travaux de réparer ou remplacer les éléments d’équipement qui ne fonctionne pas correctement. Il s’agit de tous les éléments d’équipements qui peuvent être dissociable de la construction (ex : le ballon d’eau chaude, les volets, etc.)

 

Afin de faire jouer cette garantie, vous devez adresser une lettre recommandée avec avis de réception à l’entreprise concernée : en indiquant les désordres, et en lui demandant d’intervenir à ses frais dans un délai fixé en amont par vous.

 

Si l’entreprise n’intervient pas, alors vous pouvez saisir le Tribunal de Grande Instance (TGI) si le litige est supérieur à 10 000€ ou le Tribunal d’Instance (TI) pour les litiges inférieurs à 10 000€.

 

  • La garantie de parfait achèvement permet de couvrir le client durant un an à compter de la réception des travaux. Elle impose à l’entreprise ayant réalisé les travaux de réparer tous les désordres signalés au cours de l’année. Pour cela, le maitre d’ouvrage doit mentionner ces désordres par le biais de réserves indiquées au procès-verbal de réception pour les désordres apparents ou par une notification écrite postérieure par lettre recommandée avec avis de réception dans les autres cas de figure.

 

  • L’assurance « Dommage-Ouvrage »est obligatoire avant l’ouverture du chantier selon l’article L. 242-1 du Code des assurances. Elle garantit les dommages de toutes malfaçons ou défauts après l’année de parfait achèvement et jusqu’à l’extinction de la garantie décennale, soit sur une durée de 9 ans. Elle permet de s’assurer que les frais suite à un sinistre seront pris en charge sans recherche de responsabilités. Elle donne généralement lieu à l’intervention d’un expert bâtiment mandaté par l’assureur.

 

Toutefois, avant l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement, cette assurance permet le paiement dans 2 cas de figure :

  • Le contrat conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution de ses obligations (travaux non conformes ou inachevés par exemple) avant la réception des travaux et après mise en demeure restée infructueuse

 

  • L’entrepreneur ne répare pas les défauts constatés après la réception des travaux et après mise en demeure restée infructueuse

 

  • La garantie décennale couvre, pour une durée de 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage, les dégâts impactant la solidité du bâtiment à votre égard. En cas de revente du bien pendant cette période, le constructeur est aussi responsable envers les acquéreurs successifs. Cette assurance est à souscrire obligatoirement par tous types de constructeurs. Elle concerne également la rénovation d’un agrandissement ou aménagement d’une maison.

 

Les différents types de contrats de construction

 

  • Le Contrat de Construction de Maison Individuelle(CCMI) est conclu pour la construction d’une maison individuelle ou d’un immeuble ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître d’ouvrage (vous), à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel) sur un terrain vous appartenant. L’obligation de conclure un CCMI vise tout constructeur qui se charge des travaux de mise hors d’eau (couverture et étanchéité) et hors d’air (portes et fenêtres). Il peut être conclu avec ou sans fourniture de plans. Dans le 1er cas, vous faites construire votre maison d’après un plan que le constructeur a proposé. Dans le 2nd cas, le constructeur se charge de l’exécution des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air.

 

  • Le contrat de vente d’immeuble à construire consiste à acheter sur plan en l’état futur d’achèvement.

 

  • Le contrat de promotion immobilière : le promoteur s’oblige envers vous à faire procéder, pour un prix convenu, à la réalisation d’un programme de construction ainsi qu’à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières.

 

  • Le contrat d’entreprise (ou marché de travaux) peut être conclu si aucun des entrepreneurs concernés ne se charge de la fourniture de plan et si aucun entrepreneur ne se charge de la totalité des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d'air.

 

  • le contrat d’architecte (ou de maîtrise d’œuvre) est conclu avec un maître d’œuvre qui conçoit le projet en contrepartie d’honoraires : il établit les plans, élabore les documents techniques, coordonne les travaux et vous assiste dans vos relations avec les entreprises. En aucun cas, il ne se charge de la construction.

 

Conclusion

 

Pour conclure, votre contrat de Construction de Maison Individuelle est déclenché seulement si votre prêt bancaire est accepté, si vous avez obtenu l’accord du permis de construire et si vous détenez le titre de propriété acte en main du terrain.

 

Enfin, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la 1ère présentation de la lettre vous notifiant le contrat de construction. La faculté de rétractation doit être exercée par lettre recommandée avec accusé de réception.

 

Tous les projets de construction de l’agence Natilia Nantes Sud sont entièrement encadrés par le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI). Il permet d’offrir une sécurité juridique très élevée au maitre d’ouvrage et lui assure de réaliser son projet à prix et délai convenus, ce qui n’est pas négligeable notamment dans une période de tension sur les prix des matériaux.

 

Enfin, lorsqu’un client signe un Contrat de Construction de Maison Individuelle avec notre agence, nous faisons les démarches afin de lui apporter toutes les garanties y compris pour l’obtention de l’assurance dommage ouvrages.

 

Vous souhaitez faire construire votre future maison ossature bois sur le sud de la Loire Atlantique ? N’attendez plus et contactez-nous via notre formulaire de contact https://nantes-sud.maison-natilia.fr/contacts.

 

A bientôt dans votre agence Natilia Nantes Sud.

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